021年全國房地產市場前高后低，上下半年無論是銷售市場還是土地市場，景氣度自6月后快速下行。從“三道紅線”、“兩集中”、“集中供地”到流動性壓力顯現后的保交付政策，房地產調控政策的不確定對市場產生了顯著的影響。無論從開發商、地方政策還是購房者，房地產市場中各個環節的各方參與者，由于對未來市場預期的變化導致了各方行為發生了顯著的改變。

我們認為，在以下三個方面，房地產企業的經營思路將發生顯著改變：

從土地為王到現金為王：

競地價限房價疊加預售資金強監管，囤地策略失效，留存現金撿漏式拿地成為企業共識;

從追求規模到追求穩健：

三道紅線后，銷售規模不再是衡量融資的參考因素，穩健至上下，企業選擇活得久而非跑得快;

從全國擴張到區域深耕：

預售資金強監管，集團資金調撥通道受阻，區域深耕策略憑借低管控成本取代全國化策略。

對于2022年，我們認為，本輪供需雙弱的周期下行傳導鏈條在沒有房地產政策發生實質性扭轉前，市場供需難以自發修復，景氣度下行壓力較大。從銷售面積、開工面積、竣工面積、施工面積、房地產開發投資方面，我們認為2022年同比增速分別為-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。穩增長還需政策端因素進一步改善。

我們認為，在2022年房地產板塊將迎來政策持續改善的預期之下，頭部房企競爭格局優化，頭部房企股票將持續演繹“勝者為王”邏輯。關注三條主線：1)融資環境結構性分化下的龍頭房企：綠城中國、保利發展、萬科A;2)區域性深耕民企：濱江集團;3)高評級穩健民企：旭輝控股集團。關注龍頭房企金地集團、招商蛇口、中國海外發展。

風險提示：融資政策變化、土地市場出讓規則變化、房地產銷售政策變化、地產調控政策變化、引用數據滯后或不及時、測算偏差風險。