國企改革三年行動計劃收官在即，國有房企提質增效有望加速。

自2020年兩會提出國企改革三年行動以來，國企改革已進入全面落實階段并取得明顯成績。從2010年國務院頒布“退房令”至今，地產國企改革已進入全面深化階段，2022年作為國企改革三年行動的收官之年，預計各項改革措施將提質加速，推動國有地產上市公司做強做優做大。

當前市場環境下國有企業競爭優勢更為明顯。

1)融資方面：國企融資規模更大，融資成本更低。2021年下半年行業發債規模3611億元，相比上半年下降36.4%，其中央企、地方國企、民企分別下降26.9%、12.5%、 54.6%。同時發債利率分化：央企發債加權利率下降36BP，地方國企下降40BP，民企上行36BP.2)拿地方面：國企拿地強度較民企更大。TOP50房企中，國企平均拿地強度為37.4%，民企為24.4%。3)銷售方面：國有企業銷售增長更為明顯。TOP50房企中，17家國企的平均銷售增速為9.2%，33家民企平均銷售增速僅為-2.6%。

預計未來三年(2022-2024)國有企業集中度將持續提高。

從2021年的克而瑞百強房企銷售數據看，百強房企集中度有所降低，但結構上看，國企集中度保持穩定。我們通過對可得的57家樣本房企未來三年銷售金額、拿地金額、總貨值等數據綜合測算也得出類似結論，國有房企的集中度提升是一個中期的可持續的趨勢：至2024年底，57家樣本房企中，央企市占率將從2021年底的14.4%提升至16.3%，地方國企的市占率將從8.7%提升至10.0%，而民企集中度則下滑7.8個百分點至23.5%。

未來國有房企估值有望出現系統性提升，央企由于其資源及機制優勢將享有更高溢價。

22家典型房企中，過去十年民企、國企平均pb分別為1.9x和1.4x，民企享受40%的估值溢價。我們認為，當前市況下國企具備更為明顯的競爭優勢，估值存在修復趨勢，與民企的估值差異或將扭轉。若以2021年底民企0.8x的估值為基準，參照過去民企40%的溢價水平，則國企估值應為1.2x，當前有57%的提升空間。此外，央企由于其在資源稟賦、管理機制等方面的優勢，在2010~2021年間相對地方國企具有16%的估值溢價，我們認為未來這一趨勢將長期存在。

投資建議：

當前時點建議配置優質國有房企。考慮國企改革持續激發企業活力，國企在當前市況下具備集中度提升的中期趨勢，以及當前估值處于低位這三方面因素，我們認為優質國企迎來最佳配置時點。