指股網獲悉，中金發布研究報告稱，維持中海物業(02669)“跑贏行業”評級，考慮到公司第三方外拓提速以及增值服務持續發力，上調2022/23年盈利8%和8%至12.8億港元和16.7億港元(均同比增30%)，目標價升7%至11.7港元，對應30倍2022年市盈率，較當前股價有32%的上行空間，當前交易于23倍2022年市盈率。

事件：公司公布2021年度業績：營收同比增長44%至94.4億港元，凈利潤同比增長41%至9.8億港元，超出市場預期(一致預期9.2億港元，同比增長31%)，主要得益于公司管理規模擴張提速、增值服務持續發力以及報表港元計價帶來的收入業績額外支撐。

中金主要觀點如下：

第三方外拓規模快速擴張，非住宅業態占比明顯提升。

2021年末公司在管面積同比新增7,290萬至2.6億平米，同比增長39%;其中第三方面積占總在管面積比例27.6%，較2020年末大幅提升15個百分點。2021年公司在第三方外拓端持續發力，新增外拓合約面積5,809萬平米(同比大幅增長105%)，其中非住宅合約面積占比超過50%(2020年非住宅占比約30%);新增外拓對應合約金額達39.4億港元(2021年公司基礎物業板塊收入66.1億港元，其中包干制/酬金制收入占比分別為95.4%/4.6%)。

增值服務持續發力，車位業務開始貢獻增量收入。

2021年公司增值服務板塊在低基數下重回較快增長，住戶增值服務及非住戶增值服務同比分別增長63%和53%至8.1和17.9億港元，合計占總收入比例提升2.0個百分點至27.5%。停車位業務在經歷過去兩年孵化后收入貢獻有所提升，全年實現收入2.3億港元，同比增長超過10倍。

持續推進管理效能優化，包干制項目毛利率下半年明顯改善。

2021年公司包干制項目的基礎物管毛利率為10.8%(同比基本持平，其中1H21/2H21分別為9.2%/12.1%)，下半年明顯改善主要得益于公司采取的組織優化、項目集約化管理、精準用工及精準分包等措施提升人均管理效能。年內費用管控表現良好，銷售管理費用同比增長26%，低于其37%的毛利潤增速。

保持戰略定力，推進十四五規劃穩步向前。

公司堅定推進其十四五期間的戰略規劃，目標2021-25年關鍵運營指標復合增速不低于30%，且到2025年末內接與外拓存量在管面積比以及基礎物管與增值服務收入比均達到1:1，并積極推進十四五期間實現“利潤增長>收入增長>面積增長>員工數量增長”的高質量發展。考慮到公司基礎物業的優質品牌及增值服務的偏低基數，該行對其未來增長具備信心。

風險提示：第三方項目外拓進展不及預期，利潤率超預期下行風險。