從蓄力優勢區域深耕到主動求變縮表出清，從探索第二增長曲線，到提質增效強化企業生產力，祥生控股（02599.HK）在2021年所做的努力，體現出企業變革的毅力與決心。

據祥生控股公布的2021年度業績，公司權益銷售額連續三年實現增長，去年已售合約總建筑面積同比微增4.8%。期內，祥生控股持續提升產品與服務品質，聚焦保障工程進度、保障產品交付，全年實現交付超40000套。

觀望情緒漸濃的市場行情下，打開全新格局、把握機遇，不斷提升自身競爭力成為房企新階段下的發展重點。從祥生控股發展戰略來看，公司以浙江為大本營、泛長三角為主戰場，在不斷深耕中總結出與公司發展相匹配的戰略抓手，不斷夯實企業成長質量、提高產品品質。與此同時，祥生控股還展開多元化布局，探索第二增長曲線以增加利潤增長點。

就現階段所面臨的壓力，祥生控股方面坦言，公司堅決不回避、不躺平，公司終將交付、工程與質量視作頭等大事不放松，并同步落實實際問題解決與日常經營保障，將雙管齊下、同時緊抓這兩個方面。

“面臨眼下多重挑戰、嚴峻復雜，在此攻堅克難階段，公司將堅持掌控好發展基本面、抓緊修復流動性、充分調動運營效率，一步一個腳印，不斷讓公司保持處于穩健發展軌道中。”祥生控股方面表示。

縮表出清 致力化解階段性壓力

祥生控股2021年度業績顯示，報告期內歸屬于公司權益的合約銷售額803億元，較2020年小幅增長2.8%，實現連續三年增長。期內，歸屬于祥生控股的權益合約總建筑面積594.67萬平方米，同比增長4.8%；合約平均售價13509元/平方米，較同期保持穩定。

年度業績顯示，祥生控股2021全年實現收益437.19億元，期內溢利48億元，毛利潤總額45.72億元。

業內人士指出，2021年受房地產行業系統性調整影響，不少房企對位于三、四線城市去化較為緩慢的項目貨值折價出售，以提高資金流動性。受物業分布區域、銷售物業品種結構不同，以及售價水平不同影響，去年房企毛利率不同程度出現一些變化。

“對房企而言，保持企業運營安全，是房企去年較為重要的幾個目標。降負債、促銷售、回現金，提高現金對到期債務的覆蓋率，是很多企業持續應面臨的課題。”克而瑞一位分析師表示。

從債務層面來看，祥生控股對債務結構實現了進一步整體優化。

截至2021年底，祥生控股債務有息負債343.86億元，較2020年的461.77億元大幅度下降了25.5%，負債規模明顯縮減。從償債時間段角度來看，截至2021年末，公司于一年內償還債務較上一年同期明顯縮減約50億元；2年償還與2至5年償還債務均明顯縮減，債務結構實現進一步優化平衡。

值得關注的是，祥生控股報告期內凈資產小幅增加6%至169.52億元，連續兩年穩定增長。同時，公司總資產也保持較為穩定，至報告期末規模為1457.43億元。

由于負債整體下降幅度較大，加之資產穩定增長，祥生控股期內資產負債率，也從2020年的90%下降至88.4%。

隨著降債效果顯現，祥生控股平均融資成本也進一步下降。公開資料顯示，公司2020年底平均融資成本較2019年下降0.2%；截至2021年末，這項指標再降下0.3%至8.8%。另外，公司資產抵押金額也從2020年的713.92億元下降至380.12億元，下降幅度達47%。

就公司正在面臨的階段性風險與壓力，祥生控股表示，公司將全力應對，積極籌措資金解決境外債務問題，并與各債券投資者保持主動交流和跟進。“未來也將積極加強與境內合作機構的溝通和交流，確保妥善處理所有債務問題。”

持續泛長三角 探索第二增長曲線

市場變革過程中，精準有效的投資，鞏固“基本盤”成為眾多房企共同目標。馬太效應下，一、二線與核心發展區域市場空間被進一步打開，房企在聚焦優勢地帶持續深耕的優勢，也得以逐步展現。

在整體發展戰略上，祥生控股聚焦長期深耕，持續挖掘區域與城市、板塊價值。

2021年，祥生控股在15個城市新增了20個項目，新增土儲應占總建筑面積超291萬平方米，主要位于杭州、臺州、溫州、紹興、嘉興等城市。截至2021年12月31日，集團共計擁有項目232個，分布于全國11個省份47座城市。

公告顯示，截至2021年底，祥生控股應占土地儲備總量達2081萬平方米，可供未來2-3年開發使用；這其中，366萬平方米留待未來開發之用，405萬平方米為可供銷售、投資的已竣工物業，1310萬平方米處于開發中。

立足于長三角一體化發展浪潮中，祥生控股堅持布局浙江及泛長三角地區二十余年，堅持在高能級城市長期深耕。

從土地儲備地域分布來看，祥生控股有774萬平方米土儲位于泛長三角區域，占土儲總量37.2%，有1046萬平方米位于其布局大本營的浙江省，占總土儲比例50.3%。

公開資料顯示，祥生控股目前在長三角布局規模，占現有土儲總量的87.5%。在當前各城市市場分化逐漸顯現行業趨勢下，公司整體布局基本面良好，在核心城市群發展地帶前景穩定、前景可觀，企業“基本盤”也因此進一步得到夯實。

除地產主營業務，祥生控股多元化布局的物業管理、租賃收益等“第二增長曲線”，也初見成效。

業內認為，隨著樓市調控持續進行，單純的地產開發盈利模式難以為繼，需要探索新業務，為后續增長提供新載體。

“除住宅主業收入外，公司近兩年來也在物業租賃、管理等業務上尋找收入增量，以實現長期可持續發展。”祥生控股方面表示。

獲益于商業廣場商業管理收入增加，祥生控股物業管理2021年服務收益增長明顯，期內總收益超1700萬元，較2020年增長43.4%。另外，公司物業租賃收益同比增長95.1%至7647萬元，2021年投資物業平均值收益1770萬元，較2020年的460萬元大幅增長了283.4%。

“公司將擇機通過多元化布局增加利潤增長點，進一步增強企業盈利穩定性。”祥生控股方面表示。

對“第二增長曲線”的探索，祥生控股表示，公司將一直恪守長期主義戰略，保持有質量的穩健發展。“在城市發展的核心節點上，將商業地產作為城市基礎設施來長期持有經營，分享城市升級所帶來的價值紅利。”

業內認為，隨著杭州祥生中心以及上海祥生中心等重點綜合體項目的推出，將進一步提升祥生控股集團盈利的穩定性。