最近，房貸利率低至 4.25%引起熱議，不少在去年以高位利率上車的買家直呼 " 虧了 "。

(相關資料圖)

值此背景下，有些中介瞄準了買家這一心態，竟推出 "房貸利率高轉低" 的產品，以博得市場眼球。

無獨有偶，樓市君有粉絲也面臨同樣的 " 誘惑 "，那么這類產品到底靠不靠譜？有什么操作風險？

粉絲與樓市君聊天截圖

房貸利率還能 " 高轉低 "？

背后操作不簡單，月供低但總利息高

隨著房貸利率頻頻下調，從去年的高位 5.85% 到目前最低僅需 4.25%，一聽到有 " 高轉低 " 的操作，很多高位買入的粉絲已經開始蠢蠢欲動。

首先，提醒大家，目前廣州的銀行是沒有這類產品及政策可以操作的。

至于按揭中介口中的高轉低利率產品是啥，又是如何操作的？

樓市君順騰摸瓜下發現，按揭中介口中轉低利率產品，實則為按揭貸款轉為經營貸款。

實際上就是通過按揭公司 / 銀行先墊資還清原有房貸，等房子解押之后，再把解押后的房子拿去跟按揭公司 / 銀行申請經營貸。

具體的操作流程如下：

1、墊資解押：聯系按揭公司 / 銀行，墊資先還清原有房貸，房子就可以順利解押。

2、抵押貸款：將房子重新抵押給銀行申請貸款（經營貸）。

3、還清墊資：（經營貸）貸款批復下來之后，再把欠按揭公司 / 銀行的墊資費還上。

4、正常月供：每月正常還貸款（經營貸）月供。

這樣一套流程操作下來，要點在于表面上看起來，利率會比原來房貸利率低很多，從而達到省錢的目的。

至于其中具體需要承擔多少利息和費用，真的能省下錢嗎？

樓市君咨詢了按揭中介，其表示，現在轉貸，最長可以轉 10 年期，利率僅需 3.7%。

相當于如果是貸款 100 萬，10 年內僅需每月還約 3083 元利息，總共需要支付約 37 萬利息，10 年到期后再還上本金或者續貸 / 轉貸。

樓市君與按揭中介聊天截圖

對比起來，如果同樣是 100 萬等額本息，按高位的 5.85% 算，10 年期月供約 1.1 萬，總利息約 32.3 萬。（每月還款額 =100 萬 × [ 5.85%× ( 1+5.85% ) ^120 ] ÷ { [ ( 1+5.85% ) ^120 ] -1}=11026.87；總利息 =120×11026.87-100 萬 =323224.80）

同等條件下，低利率產品總利息 37 萬，而正常的房貸總利息僅約 32.3 萬，誰省誰虧不是一目了然？

不僅如此，按揭公司或者銀行先墊資還清房貸，還涉及到一個墊資費未算進去。

樓市君咨詢了多家按揭中介，得知目前墊資費用最低萬 5/ 天，月息一般在1.5-3%之間。

而經營貸的放款時間最短需要一周，慢的話 2-3 周。

按最快最低的來算，貸 100 萬一周需要支付 3500 元墊資費，如果不慎拖上一月，則需支付1.5-3 萬不等。

可能很多人會說，盡管低利率產品需要支付的利息多些，但表面利率低、月供低，且墊資費也只是小頭，想減輕月供壓力的朋友可以考慮？

需支付注冊費、中介費等各種費用

政府出臺新政提醒不要使用經營貸買房

別忘了，這種產品除了總利息高之外，先不說其中的風險，它還存在著另外三大不足：

一是貸款期限短，一般為 3-10 年，期限越長需要的資質要求越高。

二是經營貸主體需要有經營證明（營業執照、公司、個體戶）等，注冊費大概是 3500 元，每一年的維護費用大概 6000 元不等，又是一筆不菲的花銷。

三是找中介機構幫忙辦理，需要支付一定的中介費，一般情況下 300 萬以內需支付 1%、300 萬以上需要支付 0.8% 的中介費。

貸款 100 萬的中介費就大概是 1 萬元，這還不包括流水、資質不好所需支付的 " 溝通費 " 等其他成本。

林林總總加起來，支付了大幾萬的費用之后，貸款終于批下來，但還要承擔兩方面的風險。

一方面，是來自于按揭公司 / 銀行的風險，以 10 年期為例，不要以為貸款批下來了就可以一勞永逸。

按揭公司 / 銀行對于這類產品的審批一般是 3 年一次，如果 3 年后，發生審批政策改變或者自身資質變差等其他不確定因素，就可能會面臨被抽貸。

另一方面，是政策層面對于經營貸、消費貸流入樓市一向都是嚴打嚴控，被發現的不僅要抽貸，可能還要承擔高額的罰款。

此前就有過先例，因為 5 月做了一筆抵押經營性貸款，6 月買房，卻無法通過銀行按揭，遭遇抽貸。

截圖來源：深圳融易

并且，近期，為防范新建商品房交易風險，廣州市住房和城鄉建設局也發布《廣州市新建商品房交易事項風險提示》。

截圖來源：廣州市住建局

其中就有提到一條，要根據自身資金情況量力而行，不要使用經營貸、消費貸等金融產品購買新建商品房。

對此，樓市君還是提醒大家一聲，轉低利率產品風險較大，走正規貸款途徑才更為保險。