什么是商鋪投資

所謂商鋪投資，是指投資者為了賺錢(qián)而投入一定資金，購(gòu)買(mǎi)商鋪的經(jīng)濟(jì)行為。

商鋪投資回報(bào)率計(jì)算公式：

【資料圖】

投資回報(bào)率=（租金X元／平方米*面積*12）／購(gòu)入價(jià)格*100%

如果細(xì)分，商鋪投資回報(bào)率還可以分為貸款和不貸款兩種計(jì)算方式。

1.現(xiàn)金全款：

凈現(xiàn)值投資回報(bào)率=年租金／（商鋪總價(jià)+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

2.按揭貸款：

凈現(xiàn)值投資回報(bào)率=（稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價(jià)）

我們經(jīng)?？吹介_(kāi)發(fā)商所說(shuō)的投資回報(bào)率8%，其實(shí)多是名義數(shù)字，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中我們還需要剔除物業(yè)費(fèi)，管理費(fèi)，空置費(fèi)等額外費(fèi)用，因此是很難達(dá)到這個(gè)收益水平的。

一般情況下，回報(bào)率5%以上新鋪（產(chǎn)權(quán)年限在8年以下，公攤面積不超過(guò)15%，周邊商業(yè)口岸成型或準(zhǔn)備明確有在建新項(xiàng)目（或有市政交通規(guī)劃的），都屬于優(yōu)質(zhì)商鋪。因?yàn)榇蟛糠稚啼仯ǚ褐感落伡岸稚啼仯┩顿Y回報(bào)率都在2%-5%。

商鋪投資回報(bào)率多少合適

一般來(lái)講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同?？梢酝ㄟ^(guò)下面兩個(gè)公式來(lái)計(jì)算：

1.主要適用于沒(méi)有貸款的一次性投資。

計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入，而年租金收入/購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)/年租金收入=投資回收年限。

2.主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。

計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12 =年租金收入，(首期房款+按揭貸款)/年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

當(dāng)然，投資是為了賺錢(qián)。還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬(wàn)不能忽略。

第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)中的支出，像購(gòu)買(mǎi)商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過(guò)程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。因此，所謂的8%，實(shí)際上只是開(kāi)發(fā)商推銷(xiāo)的套路，并不是那么容易能達(dá)到的。

因?yàn)樵趯?shí)際生活中，回報(bào)率5%以上新鋪（產(chǎn)權(quán)年限在8年以下，公攤面積不超過(guò)15%，周邊商業(yè)口岸成型或準(zhǔn)備明確有在建新項(xiàng)目（或有市政交通規(guī)劃的），都屬于優(yōu)質(zhì)商鋪。大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報(bào)率都在2%-5%。