今年4月3日和4月22日，廣州市先后施行了兩份關于房地產市場平穩健康發展的政策，調控不斷加碼，且新政出臺的時間恰在廣州首次集中供地和五一假期之前，被業內視為“平穩市場的重要舉措”。

今年五一是新政出臺后的第一個營銷節點，廣州房地產市場有哪些變化?

羊城晚報全媒體記者五一假期走訪市場發現，在“房住不炒”的大背景下，五一新貨以剛需產品居多，各大熱門樓盤人氣較旺，買家認購踴躍，也有開發商趁五一節點向買家讓利。此外，調控下，廣州本地買家占比明顯升高，各樓盤也針對新政對買家進行提醒介紹。

根據網易房產數據中心監控陽光家緣數據，今年五一假期(5月1日-5日)，廣州全市一手住宅網簽1204套，較去年十一假期(2020年10月1日-8日)網簽的905套上漲了33%。有專家表示，廣州樓市整體比較理性，五一市場表現就是一個不錯的回答。

合富研究院認為，密集的調控表明政府“房住不炒”的決心，市場平穩健康發展是主基調。五一市場將是本輪樓市風向的關鍵點，預計“后五一”廣州樓市總體推新節奏將會加快;價格方面，出于房企自身資金回籠及政府新房指導價監控雙重考慮，預計房企定價將會更加合理。

貨量：增城占比近半

根據網易房產數據中心監控陽光家緣數據，今年4月，廣州全市一手住宅網簽10990套，環比3月的12492套下跌約12%。合富研究院分析五一節前市場認為，調控持續加碼使得4月廣州一手住宅成交呈高位盤整趨勢，中心區、近郊需求穩定但受限于“可售貨量不足”、成交規模縮量;遠郊增城、南沙成交集中在加推項目上，客戶持續分流。

據廣州中原研究發展部調研，今年五一假期廣州實際推出3301套一手住宅，推貨量比去年同期增長19%，為近五年同期新高，這主要是因為近年增城、南沙等區供地增加，相關宅地陸續轉化為新房項目，以及三四月份“積壓”的新貨集中入市。主力推新貨的區域為增城(1658套)、南沙(533套)、黃埔(336套)，廣州“東大倉”增城推出超千套新貨，約占廣州五一市場的一半。

調控輪番出臺對開發商的推貨計劃存在影響。在新政磨合期，由于規定預售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發商的項目選擇暫不入市或延遲推售計劃，4月末新批貨量才逐漸回升。

據統計，五一期間，增城永和、石灘、新塘有較大體量項目入市，區域內新盤眾多，項目之間競爭激烈。南沙橫瀝島、萬頃沙借規劃利好也有樓盤推售，其中橫瀝島受地鐵18號線首期年內開通、金融島概念等利好帶動，吸引包括本地客在內的大灣區買家關注。黃埔科學城、老黃埔項目蓄客理想，只待預售證獲批即推售。番禺區五一氣氛比較活躍的項目均集中在東部亞運城、石樓一帶。

現場：剛需產品為主

在眾多新貨當中，記者留意到許多樓盤在五一期間主推面積不大的剛需產品，吸引了不少剛需“上車客”。

如5月1日位于增城新塘板塊的陽光城·翡麗山正式對外開放，首推75-95平方米帶精裝修三房及四房緊湊戶型。陽光城廣州區域營銷總經理張輝表示，該項目住宅產品的定位幾乎“100%剛需”，在玄關、廚衛、臥室均設計了實用高效的收納系統，同時兼顧動靜分離的“+1型”空間，滿足都市年輕人的“硬核人居需求”。該公司營銷總監趙吉介紹，該項目對面是已經進入二手市場、業主家庭有分戶需求的超級大盤敏捷天倫，北面是物流產業園，東面是新沙大道北，1公里范圍內有廣州新塘牛仔城、新銀工業區、各類服裝廠等，“產品設計精確瞄準‘上車族’，我們有大量的市場調查數據作支撐”。

黃埔科學城新盤時代天韻首推81-110平方米的三房及四房，其中約81平方米的產品最受買家青睞。現場銷售人員告訴記者，產品面向剛需客戶，認購價10萬元起即可“鎖房”，“五一當天開放樣板房，買家認購踴躍，有看樓客上午看到心儀的單位，下午打算鎖房，卻已被其他買家搶先一步”。

科學城板塊較成熟的項目大壯名城近期將加推1棟約180戶的住宅樓宇，產品為91-117平方米的三房及四房，銷售人員稱“五一期間認購人數不少”。南沙橫瀝島的灣區·金融城將推出70-135平方米的兩房至四房新品，銷售人員介紹，約70平方米的單位為橫瀝島難得的小戶型，適合“上車”。

價格方面，開發商也趁五一作出了一定的讓利。星圖的銷售人員向記者表示，五一假期推出了部分特價單位，單價比此前低了一兩千元，“舊客明顯增多，而且這個五一剛需客看樓的積極性大大增加”。

時代天韻的銷售人員表示，五一期間參考單價為4.2萬元，“假期后可能會上升兩三千元”。南沙蕉門附近的十里方圓也推出了10套特價單位，據介紹，這些單位總價整體優惠了20萬至30萬元。

變化：本地客占比升高

今年以來，房貸發放趨嚴，4月廣州陸續出臺樓市調控政策，海珠、番禺兩區跟進調控，包括人才購房須取得不動產權證滿3年才可轉讓、嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力、9區個人銷售住房增值稅免征年限從2年提高到5年、人才政策社保要求變化等，而五一前廣州48宗宅地集體出讓，總體成交穩定，有效穩定了后市供應。置業者心態發生改變，開發商也越來越謹慎，同時新政限制了部分外地買家進入廣州購房的資格，廣州五一樓市也有了新的變化。

旭輝曜玥灣的銷售人員向記者坦言，新政施行后，項目取消了部分不符合政策的外地買家的認購資格，廣州買家占比明顯上升，“目前認購的多數為本地客”。

星圖的銷售人員表示，因新政實施，最近一兩個月從黃埔區外溢到他們樓盤的買家增加了10%左右。與此同時，為配合新政實施，該樓盤每逢周末和節假日，都會邀請銀行負責房貸的工作人員駐場講解新政，以及幫助買家進行房貸初審工作，盡量把該項工作前移，有效幫助買家在落定前明確自己的購房資格。

而在南沙灣區·金融城和黃埔時代天韻，銷售人員在介紹產品時或買家簽署認購書之前，也會特意解釋首付資金的來源、流水、放款時間等方面的注意事項。