2022年7月22日(上周五)，深交所公募REITs信息平臺顯示，華夏基金管理有限公司(下稱：華夏基金)旗下第三只REITs產(chǎn)品——華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金被受理，另外兩只已經(jīng)獲批上市的產(chǎn)品分別為華夏越秀高速REIT、華夏中國交建REIT。

華夏基金旗下第三只REITs產(chǎn)品獲受理

資料顯示，華夏基金此次新申報的REIT，基礎(chǔ)設(shè)施項目為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目所有權(quán)及對應(yīng)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

據(jù)最新基金招募書草案(申報稿)內(nèi)容顯示，該基礎(chǔ)設(shè)施項目土地使用權(quán)面積為146,759.30平方米，總建筑面積35.68萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為研發(fā)辦公樓、配套用房和車庫，項目于2011年建成投入運(yùn)營。基礎(chǔ)設(shè)施項目共22棟房屋和3個地下車庫，分別由合肥高新睿成科技服務(wù)有限公司和合肥高新君道科技服務(wù)有限公司持有。

項目公司的運(yùn)營模式為“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式”：產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅進(jìn)行前期的投資和建設(shè)，同時負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，運(yùn)營模式涵蓋企業(yè)的招商引資、投資孵化、企業(yè)服務(wù)等。

具體而言，項目公司的盈利依托于合肥高新技術(shù)區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)聚集，以產(chǎn)業(yè)招商為內(nèi)核，以自有物業(yè)為載體，向租戶提供辦公、科研空間并獲取租金收益。此外，為給租戶提供必要配套，項目公司亦有出租物業(yè)底層部分面積給餐飲配套等企業(yè)，從而獲得配套租金收入，并出租地下車位獲得停車費(fèi)收入。

招募書顯示，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的建筑功能包括工業(yè)類研發(fā)、研發(fā)、車庫、食堂、單身宿舍、配套商業(yè)等。此外，根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)證書記載，基礎(chǔ)設(shè)施項目所占有的國有建設(shè)用地使用權(quán)將于2059年到期。

中聯(lián)評估作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行了評估，并出具了估值報告。報告顯示，兩個子項目高新睿成資產(chǎn)、高新君道資產(chǎn)2022年預(yù)測資本化率分別為4.44%和5.06%，均值為4.78%。值得一提的是，評估過程中采用的方法是100%“收益法”。

目前市場上以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)設(shè)施的REITs合計4只，分別為在深交所上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT有博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT;在上交所上市的華安張江光大園REIT、建信中關(guān)村REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)REIT，此次華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的REITs產(chǎn)品為市場第5只。

業(yè)內(nèi)人士表示，首批試點(diǎn)項目成功發(fā)行，平穩(wěn)運(yùn)行，很多企業(yè)對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的態(tài)度轉(zhuǎn)向積極。在新增的試點(diǎn)行業(yè)中，基金管理人會優(yōu)先選取市場空間大、現(xiàn)金流穩(wěn)定性比較好的行業(yè)進(jìn)行布局。

基金公司積極布局新產(chǎn)品

目前，除剛獲受理的華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT外，還有2只新品正在等待交易所審核：華泰紫金江蘇交控高速公路REIT、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT;2只交易所已審核通過，均為安居保障性租賃住房：中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新人才安居保障性租賃住房REIT，正在等待證監(jiān)會的批復(fù)。

值得一提的是，近日，創(chuàng)業(yè)環(huán)保宣布開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報，擬選取位于天津和安徽省內(nèi)三家子公司的四個污水處理項目作為入池資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs將優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)與金融產(chǎn)品相結(jié)合，通過基金的份額化降低了投資門檻。為市場提供了股票和債券外的可選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，擴(kuò)展了個人投資者和機(jī)構(gòu)投資者的投資品種。(爽 爽)