原標題：存量房貸利率下調后，出現三類人，你是哪一類？

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9月25日，存量首套住房貸款利率正式下調。正式降房貸！你一個月能少還多少錢？

當天，許多人都在微信朋友圈中曬出了房貸利率下調的網頁截圖。有2019年買房的北京購房者稱，其房貸利率已經從約4.89%下調到了4.3%。

三類人，你是哪類？

根據易居房地產研究院統計，政策落地之后，從最新房貸利率來看，市場上出現了三類人。

第一類，也是最開心的一類，房貸利率降至4.3%。根據易居研究院在全國收集的實際案例，目前最多的就是這一種。有的人房貸利率一口氣降了100個基點，每月少還房貸1000多元，“吃飯都變得特別香”。

據易居測算，一線城市一套房購置成本平均需要500萬元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業銀行貸款本金大概為200萬元。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低100個基點左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

二線城市一套房購置成本平均需要300萬元，按照商業銀行貸款本金120萬元計算，利率最高可以降低80個基點左右，月供成本減少577元。

三四線城市一套房購置成本平均需要100萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業銀行貸款本金大概為50萬元。月供成本從2623元降低為2474元，減少149元。

第二類，最新利率在4.85%左右，雖然比“高位站崗”時低了，但降幅不大。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購房的群體，因為買房當時的最低房貸利率比較高，目前房貸最低仍執行LPR+55基點，即4.85%。

第三類，本身買房的時候因為銀行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調整。

其實還有一類人，就是買二套房的家庭，也不適用于此次的存量房貸下調政策。近三年購買二套房的家庭，利率仍然較高。北京有相當部分購房者，房貸利率依然執行5.35%。

為何此番各地房貸利率普遍降至4.3%，而非LPR目前的報價4.2%？因為時候未到。易居研究院報告認為，一些貸款合同重定價日在四季度或明年，到時候會按照最新報價(當前是4.2%)執行。

最受益群體是誰？

貝殼研究院認為，此番政策利好兩部分群體，一是發放貸款時按首套利率執行的居民，二是之前在“認房認貸”政策下按二套利率執行的，所在城市政策調整為“認房不認貸”后，可重新被認定為首套住房貸款的居民。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

根據新的政策，大部分城市首套房貸發放時間在2019年至2022年5月的購房者下調空間較大。據貝殼研究院測算，2019年-2022年5月重點城市發放的首套個人按揭貸款當前執行的平均利率為4.97%。

本輪調整除北京、上海等個別城市外，大部分城市2019-2022年5月期間發放的存量首套房貸利率最低可調整為LPR的水平，最高降幅可達77個基點。個別城市2021年下半年的存量房貸最高下調空間可達172個基點，本次利率下調后可顯著減輕居民月供壓力。

房價會轉身上漲嗎？

8月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節奏加快，對購房者情緒帶動明顯。但陳文靜表示，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，城市表現分化。

從周度銷售情況來看，根據中指數據，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網簽數據已連續兩周環比增長，上周(9.18-9.24)，北京、上海新房銷售套數環比翻倍增長，廣州、蘇州環比分別增長17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數環比增長6.3%，成都環比增長7.9%。

另外，多地“認房不認貸”政策落地后，利好“賣一買一”購房群體，導致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來掛牌量增加均超萬套。掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。針對新房價格，當前房企仍以加快去化為主，新房價格整體穩定，三四線城市房價下跌壓力仍在。（文/龐無忌）